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保利公寓方琳:担当央企责任,让房子回归到居住的本质

    行家买房    2018-08-03


       7月21日至24日,2018博鳌房地产论坛第18届年会在海南三亚举行,探讨房企转型新风口。保利公寓管理有限公司总经理方琳以“不负初心,拥抱明天”为主题,分享了保利对长租公寓的思考。



     随着租赁政策不断完善和普及,各人口净流入城市发展租赁市场后劲十足,租赁市场的朋友圈也越来越宽广。


     租赁主体端,有基于集中式公寓和分散式公寓定位开发的一系列品牌;资源供应端,去年至今在各大型城市陆续有租赁用地推出,旧城改造也正在向租赁用途方面倾斜;资金融通端,不仅有近期十分活跃的资产管理类机构,更有国有银行开始鼎力支持,未来随着租赁环境的愈发成熟,REITs也箭在弦上。 


     7月22日,保利公寓管理有限公司总经理方琳以“不负初心,拥抱明天”为主题,分享了保利对长租公寓的思考,阐述保利将尽到央企责任,希望房子回归到居住的本质,以行业地位,为市场搭建共赢生态平台。


保利公寓管理有限公司总经理方琳


保利对长租公寓的理解


     2016年、2017年保利地产在天津、杭州、上海等7座城市拿地52万平方米,保利进入了自持住宅或长租公寓领域。  


     保利对长租公寓在两个维度理解上有看法。一个是经济的视角,一个是政策的视角。经济视角从供给、市场、需求三个方面展开来看。保利认为,开发的峰值时代终将过去,或者是在不久的将来要过去,正如大家提到的50万亿或者100万亿租赁市。⑹怯邢薜模擞俏尴薜摹U庖彩侵诙喾科蠛涂⑸探氤鞘性擞匾呐卸稀4庸└丝,土地资源是有限的,市场端则在一线或者是1.5线和二线城市,租售比和租金差不断拉大,租房将会成为必然的选择。需求端则是社会结构和消费结构发生了变化。



     政策视角从两个方面看,一个是让房子回归居住的本质,第二个是让房企因为房屋的使用价值获得利润,这是商业模型成立的前提。本轮政策核心的观点是房住不炒,要求房企不仅通过销售,还通过使用价值方面获得利润。



总结几点思考,增量时代已经过去了,存量时代开启了,保利会主动转型。我们认为无论是REITs或者是ABS行业,都将迎来新一轮的变革。作为国有企业及租赁用地的开发商,我们觉得应该发挥主导的作用,存量时代的来临,改造更新必将成为房企站位和破局的关键。保利进入了长租公寓行业,我们相信大象领跑,坚定做大规模,做资源的整合者和行业的领头羊。



保利对长租公寓商业模式的思考


       基于对行业的理解,保利针对租赁业务有几个主要发展的策略,这是基于行业粗浅的理解。保利唯一的出路是摊薄成本,做大规模。信息化是保障,金融手段是支撑。我们有初步的判断,未来应该是掌握在拥有资金和渠道两个重要资源的企业的手中。


       保利认为在三种商业模式:自持运营、二房东、管理输出中,自持运营是未来很重要的市场主流,前提还是REITs和资产证券化成熟发展的模式。二房东模式,最大的挑战就是薄利。管理输出可能专业化,会精致,但是规模不会做到很大。



       在2018年上半年的思考和实践的过程中,国内自持的资产都是偏离轨道的。去年发行了50亿的REITs,今年3月份发行了17.17亿,利息低于5%,内部的项目无法覆盖回报的成本。这里有两个方面,我们认为单纯租赁的逻辑是不能完全成立的,必须是开发和租赁结合。我们坚信有一个前提,直接获得房子的成本,必然要高于获得租赁用地建设的成本;用地重新再建的成本低于直接拿房的成本,这是开发和租赁捆绑成为闭合商业模式重要的一环。  


       第二,即时间维度上必须建立“精品思维”。每个商业地产开发商在商业地产开业时都无比欣喜,但接下来则需要面对无数的问题,思考如何达到财务指标,如何在更长的周期里不断优化商业组合。



保利公寓业务现状 


       保利公寓实际上是保利大家族中很出色的一部分,是很重要的一环。2010年,保利地产提出了“一主两翼”发展战略,2013年提出了“6+3”发展战略,包括地产、养老、教育、购物中心、酒店、教育等等领域,保利公寓是保利全产业链的一员。



       保利公寓从商业板块孵化出来,与保利酒店、保利购物中心和社区商业在一个平台协同和工作。保利公寓跟其他的企业不太一样的地方在于,目前有非常多的开发区项目,例如新城建设。在新城建设方面,以综合体的姿态,全业态进入,进入新城配套,需求量是非常大的。



       近年来,保利还做了一件事情就是大保利的会员系统。在目前持有的8种业态中,保利大会员系统做了4种业态,公寓、酒店、社区超市、购物中心。目前公寓的体量比较少,今年大会员系统有望通过四个业态达到300万家的会员。 


        保利公寓目前通过其他业态进行导入,也是对保利资源的借用和共享。保利公寓整合内部和外部的合作资源,包括林安物流是战略合作伙伴,滴滴打车是重要的股东,正在协同消费家的产品,打造N+无忧系的产品。


       保利的优势在于筹建和成本控制。目前,保利拥有12年酒店运营管理经验,共运营29家酒店,在中央采购平台具有成本优势。在保利N+公寓中,使用与五星级酒店相同的床垫,这是非常有吸引力的。 


       目前,保利公寓品牌N有三个主流品牌:小n、N+、N joy 。


       保利小n定位于年轻人到达城市的第一居所,特点是,没有那么贵,小但是讲究,高性价比,很吸引人。保利N+则是为城市青年安舒适的家,强调青年社区的时尚调性。 

       

       保利N拥有三个主要含义,干净、温暖、新潮。 



       保利公寓在发展支持REITs的业务的同时,也在积极外拓合作项目,主要的合作方式有以下几种,第一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓,我们不仅仅是保利公寓,而是综合运营商,对城中村微改造等进行更新。同时,也与其他的开发商进行合作开发和经营,现在已经与超过5家的其他开发商签订了战略协议,优化资产品质,积极投入运营。 


保利将担当起央企责任 

希望房子回归到居住的本质 

以行业地位,为市场搭建共赢的生态平台! 



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